I.
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC LÀ GÌ?
1.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nhằm:
o Giao kết hợp đồng;
o Thực hiện hợp đồng.
2.
Hình thức hợp đồng:
Không bắt buộc công chứng: Có thể (1) Công chứng; (2) Ký
Giấy tay; (3) Lập vi bằng.
II.
SỬ DỤNG VI BẰNG TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
1.
Vi bằng là gì
-
Là một
dạng biên bản chỉ do Thừa Phát lại lập;
-
Vi bằng
có thể đính kèm các tài liệu chứng minh, hình ảnh, đĩa ghi âm, ghi hình..
-
Vi bằng
được đăng ký tại Sở Tư Pháp, đương nhiên có giá trị chứng cứ.
-
Vi bằng
không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
2.
Lập vi bằng để làm gì?
-
Phòng
ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý;
-
Chứng
minh quá trình thực hiện giao dịch;
-
Hoàn
thiện thủ tục để giao kết/ thực hiện/giải quyết tranh chấp;
-
Tạo niềm
tin cho khách hàng trong giao dịch.
3.
Các dạng vi bằng thường gặp
Quá
trình mua bán nhà/ đất là một quá trình dài từ đám phán, giao kết hợp đồng đặt
cọc, giao nhận tiền/ tài sản, giao kết hợp đồng mua bán chính thức, thực hiện hợp
đồng mua bán, giao nhận tiền/ tài sản theo hợp đồng mua bán… ở mỗi giai đoạn,
cho dù hợp đồng được công chứng, hay không được công chứng thì sự tham gia lập
vi bằng của Thừa phát lại đều đảm bảo cho khách hàng sự an toàn pháp lý, không
chỉ giúp cho khách hàng giao dịch thuận lợi mà vi bằng còn là vũ khí sắc bén
cho khách hàng trong thương lượng, giải quyết tranh chấp tại Tòa nếu có tranh
chấp xảy ra!
a.
Vi bằng nhằm hạn chế rủi ro:
v
Tình huống 1 : Ghi nhận buổi làm việc để xác
lập hợp đồng
A
và B không thể công chứng hợp đồng đặt cọc, vì chưa đủ giấy tờ theo quy định
(nhà/đất đang được cấp sổ, đang hợp thức hóa, đang kê khai di sản… hoặc chưa có
giấy tờ hợp lệ), các bên có thể lựa chọn hoặc là ký giấy tay, hoặc là nhở Thừa
phát lại lập vi bằng sự kiện thỏa thuận đặt cọc.
Nếu
ký giấy tay, các bên sẽ gặp nhiều rủi ro nếu tranh chấp xảy ra. Lúc đó, các bên
phải tự chứng minh việc giao kết hợp đồng.
Nếu
yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng, các bên sẽ được tư vấn pháp lý, có thể được
soạn thảo giúp những văn bản, thỏa thuận và Thừa phát lại sẽ lập vi bằng ghi nhận
sự kiện các bên thỏa thuận đặt cọc. Vi bằng có giá trị chứng cứ không cần phải
chứng minh, tạo niềm tin cho giao dịch giữ các bên.
 |
| (Thừa phát lại Thủ Đức lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc) |
v
Tình huống 2: Giao nhận tiền để thực hiện hợp
đồng.
Khác
với công chứng viên, Thừa phát lại có thể ghi nhận việc giao nhận/ chuyển tiền
giữa các bên để thực hiện hiện hợp đồng/ giao dịch. Việc giao nhận tiền ghi ro
là nhằm mục đích thực hiện hợp đồng, và đính kèm hợp đồng với vi bằng.
Đây
là chứng cứ không thể bác bỏ trong việc chứng minh quá trình giao kết và thực
hiện hợp đồng. Bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường theo thỏa thuận đặt cọc đã
xác lập.
 |
| (Thừa phát lại Thủ Đức lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ) |
v
Tình huống 3: Bàn giao nhà + tài sản như thế
nào?
Nhiều
trường hợp, các bên không thỏa thuận rõ việc bàn giao nhà + tài sản, hoặc các
tài sản gắn liền với bất động sản, dẫn đến việc bàn giao tài sản khác với lúc
ban đầu các bên thỏa thuận. Để phòng ngừa rủi ro, các bên có thể yêu cầu Thừa
phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà/đất + tài sản đính kèm ngay khi ký
hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tài sản được bàn giao theo đúng thỏa thuận.
Trường
hợp này cũng thường được áp dụng đối với các tình huống cho thuê nhà/đất.
b.
Vi bằng chứng minh quá trình thực hiện giao dịch;
Trong
quá trình thực hiện giao dịch, sẽ có nhiều tình huống xảy ra. Đó có thể là do
nhà chưa kịp hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý, hoặc không thanh toán kịp, hoặc quá
trình thanh toán nhiều lần… các bên có thể điều chỉnh hợp đồng, hoặc ký nhận tiền
nhiều lần khác nhau…
Để
đảm bảo an toàn pháp lý, chứng minh quá trình thực hiện giao dịch, chứng minh
trách nhiệm vi phạm khi tranh chấp xảy ra, các bên đều có thể yêu cầu Thừa Phát
lại lập vi bằng ở mọi giai đoạn khác nhau.
c.
Vi bằng nhằm hoàn thiện thủ tục để giao kết/
giải quyết tranh chấp
Thực
tế có rất nhiều trường hợp xảy ra như:
(1)
Hợp đồng
mua bán giấy tay, khi tranh chấp tại Tòa, Tòa án yêu cầu các bên hoàn thiện thủ
tục công chứng;
(2)
Trong hợp
đồng đặt cọc, các bên không ghi rõ thời điểm, địa giao kết, Hoặc xử lý trường hợp
đặt cọc “giữ chỗ” đề tìm “mối” khác mua nhà…
Làm
thế nào để hoàn thiện thủ tục, chứng minh mình đã thực hiện nghĩa vụ, từ đó nắm
chắc chứng cứ có lợi trong tay khi thương lượng, hoặc giải quyết tranh chấp tại
Tòa?
Tình
huống dưới đây là một ví dụ:
Tình huống bên trên nói
về trường hợp hai bên ký giấy tay đặt cọc mua bán nhà. Bên mua đặt cọc 300
triệu, thời hạn ký hợp đồng mua bán là 30 ngày. Tuy nhiên, 30 ngày sau, bên bán
đổi ý không bán nữa, và trả lại tiền cọc. Như vậy, nếu là người tư vấn cho
khách hàng lựa chọn, mua cân nhà nói trên, mình cần chú ý những vấn đề gì về
mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro?
Trong giao dịch này, cần
chú ý mấy vấn đề:
1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng?
Chúng tôi hoàn toàn nhất
trí với ý kiến của Công chứng viên, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công
chứng, nhưng để an toàn trong giao dịch, các bên nên nhờ Công chứng viên chứng
nhận hợp đồng.
Ngoài ra, các bên có thể
lựa chọn các phương thức khác như:
- Tự ký tay với nhau, như
trong tình huống. Trong trường hợp này, khả năng dẫn đến tranh chấp tương đối
cao vì các bên chưa được tư vấn đầy đủ; việc xác lập hợp đồng, giao nhận tiền
thiếu sự ghi nhận của Bên thứ 3, dể phát sinh tranh chấp, nhưng khó xử lý khi
có tranh chấp...
- Nhờ Thừa Phát Lại lập
vi bằng ghi nhận buổi làm việc việc các bên có giao nhận tiền để thực hiện hợp
đồng đặt cọc. Trường hợp này gần giống như công chứng, hạn chế rủi ro của các
bên trong giao dịch, đồng thời ghi nhận luôn việc giao nhận tiền giữa các bên.
2. Làm thế nào để xác định một bên vi phạm hợp đồng?
Trong tình huống này, các
bên xác định là sau 30 ngày sẽ công chứng, nhưng hôm nay bên Bán đổi ý không
bán nữa.
Vấn đề là làm thế nào để
xác định một bên vi phạm hợp đồng, đổi ý không bán? Trong hợp đồng có xác định
thời gian, địa điểm sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức?
Để chứng minh điều đó,
nên nhờ Thừa phát lại lập 02 vi bằng:
- Vi bằng thứ nhất ghi
nhận việc giao cho bên bán 1 thư thông báo, trong đó hẹn cụ thể thời gian, tổ
chức hành nghề công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức. Nếu bên
bán không có mặt, xem như từ chối chuyển nhượng, và xử lý theo thỏa thuận trong
hợp đồng đặt cọc;
- Vi bằng thứ 2 ghi nhận
buổi làm việc tại tổ chức hành nghề công chứng: Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại
buổi làm việc. Nếu như bên bán không đến, thì Thừa phát lại ghi nhận bên bán
không đến. Nếu bên bán đền, nhưng từ chối ký công chứng thì Thừa phát lại cũng
ghi nhận lại nội dung đó, làm cơ sở để bên mua chứng minh bên bán vi phạm nghĩa
vụ.
 |
| Thừa phát lại Thủ Đức lập vi bằng tại Văn phòng Công chứng |
Như vậy, với hai vi bằng
nói trên, bên mua đã xác lập chứng cứ chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ theo thỏa
thuận trong hợp đồng đặt cọc, làm cơ sở để thương lượng hoặc yêu cầu tòa án
giải quyết tranh chấp.
Lưu ý là, các trình tự
nói trên đều có thể áp dụng trong trường hợp bên bán từ chối bán, hoặc bên mua
từ chối mua!
Bên
trên là tóm lược một số vần đề về sử dụng vi bằng trong thương lượng, giao kết, thực hiện và giải quyết tranh chấp
liên quan đến hợp đồng đặc cọc, xin gửi đến Quý Anh Chị tham khảo!
Đây
là tài liệu do TPL Nguyễn Tiến Pháp và các cộng sự tại Văn phòng Thừa Phát Lại
Thủ Đức, Việt An Law Group soạn thảo, chắc chắn còn nhiều thiếu xót! Rất
mong Quý Anh Chị vui lòng phản hồi,
trao đổi, góp ý thêm để Chúng tôi có thể
hoàn thiện tốt hơn, phục vụ cho lợi ích của khách hàng chung của Chúng ta!
Mọi
thông tin xin trao đổi trực tiếp với Chúng tôi, hoặc liên hệ qua:
Email:
tplnguyentienphap@Gmail.com ĐT:
0989 113 216
