5 quan niệm sai lầm về vi bằng (phần 1)

DẪN NHẬP

Nếu lấy mốc là ngày 22/5/2010 là ngày 05 Văn phòng Thừa phát lại đầu tiên được thành lập tại TP. Hồ Chí Minh thì  chế định Thừa phát lại đang được triển khai hiện nay đã hơn 6 năm tuổi.  Sáu năm qua, chế định Thừa phát lại được phổ biến rộng rãi đến người dân qua nhiều kênh và phương tiện khác nhau. Đa phần người dân hiện nay khi nhắc đến 3 chữ “Thừa phát lại” đều gật đầu rằng đã được nghe đến, còn Thừa phát lại làm công việc gì thì vẫn còn “mù mờ”. Chính sự “mù mờ” này đã dẫn đến những hiểu làm đáng tiếc về công việc của Thừa phát lại đang làm mà đặc biệt nhất là chức năng lập “Vi bằng”.

Vi bằng là văn bản của Thừa phát lại ghi nhận những sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến để làm chứng cứ trong tố tụng hoặc các quan hệ pháp lý khác. Phạm vi lập vi bằng vô cùng rộng, trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội; mục đích của việc lập vi bằng là nhằm xác lập chứng cứ. Nói cách khác, bất kỳ vấn đề gì mà bạn muốn lưu lại làm chứng cứ, nếu nó không thuộc trường hợp pháp luật cấm, thì đều có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng, 24/24 giờ. Có người ví von rằng, Thừa phát lại là 113 của dân sự[1], cũng là một ví von thú vị.

Vì vi bằng là một công cụ mới, có giá trị chứng cứ, giúp cho người dân được quyền chủ động xác lập chứng cứ để bảo vệ mình, cho nên thực tế không thể tránh khỏi những quan niệm sai lầm về vi bằng của Thừa phát lại. Có quan điểm quá đề cao giá trị của vi bằng, đến mức có thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực; có quan điểm lại theo chiều ngược lại thì cho rằng vi bằng chẳng có giá trị gì, chỉ là một hình thức lách luật để thu phí.

Việc xác định đúng giá trị của vi bằng là việc vô cùng quan trọng trong áp dụng thực tiễn, và công tác quản lý. Xác định đúng giá trị của vi bằng,  hiểu được khi nào thì nên lập vi bằng, làm thế nào để sử dụng vi bằng một cách hiệu quả… là một quá trình dài, là kết quả của nhiều chuỗi hoạt động khác nhau, đặc biệt là công tác tuyên truyền, mà Chúng tôi đã cố gắng thực hiện trong suốt hơn 6 năm qua, kể từ khi các văn phòng Thừa phát lại đầu tiên được thành lập tháng 5/2010.

Để tìm hiểu thêm về vi bằng, kính mời các bạn xem thêm tại đây:

-         Những điều cần biết về Thừa phát lại: Giới thiệu về Thừa phát lại, vi bằng thừa phát lại, các dạng vi bằng Thừa phát lại thường lập và cách áp dụng: http://www.vibangthuaphatlai.vn/2016/09/nhung-ieu-can-biet-ve-thua-phat-lai.html

-         Loạt bài: Làm thế nào để nâng cao giá trị của vi bằng:

o   http://www.vibangthuaphatlai.vn/2015/08/gia-tri-cua-vi-bang.html

o    http://www.vibangthuaphatlai.vn/2015/08/gia-tri-cua-vi-bang-oi-voi-oi-song-xa.html

o   http://www.vibangthuaphatlai.vn/2015/08/phan-biet-gia-tri-cua-vi-bang-va-van.html

Trong phạm vi Loạt bài bài viết này, chúng tôi xin giới thiệu 5  quan niệm sai lầm phổ biến về vi bằng của Thừa phát lại, mà qua thực tiễn lập vi bằng Chúng tôi thường gặp, nhằm góp thêm một góc nhìn về vi bằng của Thừa phát lại, hy vọng có thể giúp các bạn đọc hiểu được đâu là giá trị của vi bằng, khi nào cần áp dụng để luôn đặt mình vào vị trí thuận lợi trong đàm phán, thương lượng và giải quyết tranh chấp nếu không may phải giải quyết khi cần thiết.

5 quan niệm sai lầm đó là:

-         Mua bán nhà đất qua “vi bằng Công chứng Thừa phát lại”, “vi bằng nhà đất” thay thế cho công chứng

-         Lập vi bằng nhà đất là một hình thức lách luật để thu phí, không có giá trị gì

-         Thừa phát lại là người đòi nợ thuê?

-         Thừa phát lại là người nhận thù lao của khách hàng nên bảo vệ khách hàng bằng mọi giá?

-         Thừa phát lại được quyền “ra lệnh” cho các bên khi lập vi bằng?

Phần 1: Mua bán nhà đất qua “vi bằng Công chứng Thừa phát lại”,

“vi bằng nhà đất” thay thế cho công chứng

Theo Chúng tôi, đây là nhầm lẫn nghiêm trọng nhất về hoạt động vi bằng của Thừa phát lại. Trong một số bài viết trước, Chúng tôi đã nêu lên vấn đề này. Nhân vụ việc đang cứ tính thời sự bởi một số báo mạng đang đưa tin về vấn đề này và nhận được nhiều sự quan tâm từ đọc giả, Chúng tôi xin tiếp tục làm rõ vấn đề này.

Đây là một cụm từ phổ biến trong hoạt động mua bán nhà đất giấy tay tại các quận, huyện vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh.

Người sử dụng thuật ngữ mua bán nhà qua “công chứng vi bằng Thừa phát lại” hay “vi bằng nhà đất” chỉ có hai trường hợp: Hoặc họ không biết luật hoặc họ biết nhưng giả vờ không biết.

Trường hợp thứ hai mới đáng sợ, bởi lẽ, họ đang che đậy mục đích thuyết phục người khác mua nhà bằng mọi giá với chiêu bài có “công chứng vi bằng”, “có dấu của nhà nước” là đảm bảo tính pháp lý đối với giao dịch mua bán nhà giấy tay.

Chúng tôi xin khẳng định, nói công chứng vi bằng là sai. Công chứng và vi bằng mang 2 ý nghĩa pháp lý khác nhau, không thể gộp chung làm 1[2].

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Nói nôm na, đối với việc mua bán nhà đất, việc công chứng giao dịch mua bán này là luật định (bắt buộc)và là cơ sở để thực hiện việc đăng bộ, sang tên tức nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà đất cho người mua.

Vi bằng là văn bản của Thừa phát lại ghi nhận những sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến để làm chứng cứ trong tố tụng hoặc các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại nếu có lập vi bằng liên quan đến việc mua bán này cũng chỉ dừng lại ở việc ghi nhận việc các bên có giao nhận tiền, giấy tờ nhà đất mua bán, chuyển nhượng mà không xác thực tính hợp pháp của hợp đồng này bởi đó không phải là chức năng của Thừa phát lại. Và về cơ bản, hợp đồng của bạn vẫn là “hợp đồng giấy tay”.

Nếu nói về điểm khác nhau cơ bản giữa văn bản công chứng và vi bằng, văn bản công chứng là để XÁC LẬP hợp đồng, giao dịch; còn vi bằng là để THỰC HIỆN hợp đồng, giao dịch[3].

Như vậy, nếu có người giới thiệu bạn mua nhà qua “công chứng vi bằng Thừa phát lại” chắc chắn nhà đất đó không đủ điều kiện để công chứng và nếu bạn chấp nhận giao dịch này tức rằng bạn không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà đất mà bạn đã mua.

Gây nên hiểu lầm nghiêm trọng này theo Chúng tôi là có 2 nguyên nhân chủ yếu: Thứ nhất, người bán nhà đất hoặc bên môi giới đã cố tình dùng từ này để lừa dối bên mua; Thứ hai, bản thân Thừa phát lại hoặc thư ký phụ trách hồ sơ đã không làm hết trách nhiệm, giải thích cặn kẽ cho người dân hiểu về giá trị của vi bằng thậm chí nói không quá đáng rằng là cố tình lờ đi để người dân đồng ý lập vi bằng và thu phí dịch vụ. Tuy nhiên, trách nhiệm của các bên tham gia vào giao dịch là phải tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật, hoặc nhờ Luật sư tư vấn, hoặc yêu cầu Thừa phát lại phải giải thích giá trị vi bằng. Thực tế, giá trị vi bằng đã được ghi rõ trong vi bằng, trong hợp đồng lập vi bằng.

LỜI KẾT:

Vậy chúng ta có nên yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng những sự kiện, hành vi liên quan đến giao dịch nhà đất hay không? Theo chúng tôi là NÊN.

Lý do:

-        Một là: Một giao dịch luôn kéo dài qua nhiều giai đoạn: từ thương lượng, đặt cọc, giao kết, đến thực hiện hợp đồng. Trong đó, công chứng văn bản hợp đồng chỉ là một giai đoạn, còn các giai đoạn khác cần phải có Thừa phát lại tham gia lập vi bằng để đảm bảo quá trình thực hiện, phòng ngừa rủi ro , tranh chấp phát sinh.

-        Hai là, phải khẳng định rằng, giao dịch giấy tay là giao dịch dân sự có thể vô hiệu do vi phạm về hình thức, không phải là hành vi vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hành vi vi phạm. Pháp luật về dân sự, đất đai vẫn thay đổi theo từng thời kỳ[4], vi bằng của Thừa phát lại là bằng chứng chứng minh việc các bên đã thực hiện giao dịch. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, giao dịch nói trên vẫn có thể được Nhà nước thừa nhận tùy theo chính sách pháp luật ở từng thời điểm, và quá trình thực hiện giao dịch[5]. Vì vậy, khi giao dịch một tài sản mà không đủ điều kiện công chứng, thì lập vi bằng việc thực hiện giao dịch (giao tiền, tài sản, buổi làm việc) vẫn là sự lựa chọn tốt nhất, là cơ sở để tiếp tục thực hiện giao dịch, hoặc hợp thức hóa nhà đất khi có điều kiện và đặc biệt là để hạn chế những rủi ro trong giao dịch nhà đất giấy tay.

---

[1] http://thanhnien.vn/thoi-su/thua-phat-lai-113-cua-dan-su-416048.html

[2] Xem thêm “So sánh nhanh về Vi bằng và Văn bản công chứng”, http://www.vibangthuaphatlai.vn/2015/08/so-sanh-nhanh-ve-vi-bang-va-van-ban.html

 

[3] Tham khảo thêm “Vi bằng: bổ khuyết hoạt động công chứng, mang lại lợi ích cho Dân!”, http://www.vibangthuaphatlai.vn/2015/08/phan-biet-gia-tri-cua-vi-bang-va-van.html

[4] Xem thêm: “TP.HCM sẽ cấp giấy chứng nhận nhà đất cho giấy chuyển nhượng viết tay”, http://www.baomoi.com/tp-hcm-se-cap-giay-chung-nhan-nha-dat-cho-giay-chuyen-nhuong-viet-tay/c/20301653.epi

[5] Theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp Giao dịch dân sự đã được xác lập không đúng quy định của luật về hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.